物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。根据使用功能的不同，物业可分居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业五类。

　　《陕西省物业服务管理条例》第二十八条规定，房屋所有权人为业主，还包括：（一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等转移所有权的行为并已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

　　《陕西省物业服务管理条例》第三条规定，物业服务管理是指业主选聘物业服务人按照物业服务合同约定，在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务的活动。

　　我们居住的不是自建房，也不是大杂院，小区内大量供配电设备、机电设备、监控系统、消防系统、给排水设施与小区围墙、道路、绿化景观等共用设施设备、共用部位需要良好的运行和精心的维护，小区环境卫生、生活秩序与安全保卫需要保障，所以需要一个正规化、品质化的物业服务企业来实施。良好的物业服务不仅能使您拥有一个安全舒适的居住环境，更能延长房屋及附属设施设备的使用寿命，保证房产的保值增值。

　　《陕西省物业服务管理条例》第六十八条规定，物业服务合同应当包括：（一）物业服务区域的基本情况；（二）委托方和受托方的权利义务；（三）物业服务事项、服务质量等级和服务标准；（四）物业服务费用、停车费等收费标准和收取办法；（五）物业服务区域的养护和维修；（六）合同的期限、变更和解除；（七）合同终止时物业资料、财物以及服务的交接；（八）维修资金的管理和使用；（九）物业服务用房的管理和使用；（十）违约责任及解决纠纷的途径；（十一）双方当事人约定的其他内容。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，视为物业服务合同的组成部分。物业服务人在履行好物业服务合同约定的服务事项基础上，可以根据业主需要，提供物业服务合同约定之外的高品质、多样化服务，并按照市场价格收取服务费用。

　　《民法典》第九百四十二条规定，物业服务企业应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业管理区域内的业主共有部分，维护物业管理区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业管理区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务企业应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

　　物业服务收费是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称，包括物业服务费、停车服务费和其他服务费。①物业服务费是指物业企业按照物业服务合同的约定，在物业服务区域内，为业主提供房屋、配套设施设备以及相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护以及安全防范等具有公共性和普遍性的服务，向业主收取的费用。②停车服务费是指物业企业按照停放服务合同的约定，在物业服务区域内对指定场地（所）停放的交通工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用。③其他服务费是指物业企业根据业主委托或者个性化需求提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用。

　　《陕西省物业服务管理条例》第二十八条规定，业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分、共用设施设备享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主对建筑物专有部分以外的共有部分、共用设施设备享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

　　第二十九条规定，业主依法享有下列权利：(一)参加业主大会会议，发表意见，行使投票权；(二)选举业主委员会，并享有被选举权；(三)监督业主委员会或者物业管理委员会的工作和物业服务人履行物业服务合同；(四)对共有部分、共用设施设备和业主共有资金使用管理的知情权、决定权和监督权；(五)就制订或者修改管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业服务事项提出意见和建议；(六)法律、法规规定的其他权利。

　　第三十条规定，业主应当依法履行下列义务：（一）遵守管理规约（临时管理规约）、业主大会议事规则以及物业服务区域内治安、环保、消防、公共卫生、动物管理以及物业装饰装修和使用等方面的法律、法规；（二）执行业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法作出的决定；（三）依照物业服务合同约定缴纳物业费；（四）依照规定缴纳维修资金；（五）配合物业服务人实施物业服务以及配合物业服务人执行政府依法实施的应急响应预案和其他管理措施；（六）法律、法规规定的其他义务。

　　《陕西省物业服务管理条例》第七十八条规定，物业服务区域内不得有下列行为：（一）擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者改变房屋外貌，在外墙体开设、扩大门窗；（二）擅自占用或者故意毁损共有部分、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；（三）擅自占用、改造和损坏人民防空工程设施；（四）违反法律、法规以及管理规约（临时管理规约），未经有利害关系的业主一致同意，擅自将住宅改变为经营性用房；（五）违反有关规定制造、存储、使用和处置爆炸性、毒害性、放射性和腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质；（六）违反有关规定任意停放机动车和非机动车、私拉电线（缆）为电动车辆充电或者电动车辆进楼入户充电的；（七）侵占绿地，毁坏花草树木；（八）任意倾倒垃圾、堆放杂物、高空抛物；（九）饲养动物干扰他人正常生活的；（十）违反噪声污染防治法律、法规规定，制造噪声干扰他人正常生活的；（十一）任意张贴、涂写、刻画、悬挂等；（十二）违反法律、法规以及管理规约（临时管理规约）从事危害公共利益和侵害他人合法权益的其他行为。

　　《陕西省物业服务管理条例》第一百一十六条规定，专有部分是指门户以内业主使用的房间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；专有设施设备是指门户以内业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、供热、燃气的管道，电线以及水、电、气户表等设备。共有部分是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、电梯井、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备，是指物业服务区域内业主共同使用的供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设施、安防设施、垃圾转运、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。

　　《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

　　第九百四十条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

　　物业服务并非为一个或几个业主提供服务，而是为整个小区提供公共服务，合同关系是全体业主。所以，只要是完成物业承接查验，达到商品房买卖合同约定交付条件的房屋，物业服务费从交付次日起，由业主按月交纳。因业主自身原因逾期未办理交付手续的，其空置期间的物业服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起，由业主按月全额交纳。实行政府指导价、执行“一费制”的小区，业主接收后暂不装修、装修后空置、入住后因自身原因空置的房屋，应书面告知物业企业，经物业企业登记确认次日起，空置期间的物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳；未执行 “一费制”（既物业服务费、电梯运行费、公摊水电费三费合一）的，空置期间的物业服务费按合同约定收费标准的70%交纳，还应据实全额交纳电梯运行费、公摊水电费。

　　许多业主对物业服务费存在一定的认知误区，认为物业服务费什么都包含，只要交了物业服务费，物业企业就应该啥都管。其实并非如此，物业企业提供的是公共服务，服务范围是小区公共区域和共用设施设备，以下几个常见的方面就不在物业服务费范围：

　　1.业主专有部位设施设备的维修费用。如家里的灯具、线路、水龙头坏了需要维修更换，马桶堵了需要疏通等都不在物业服务费范围。物业企业可以为您提供维修服务，但提供的是有偿服务，需要另行收费。

　　2.建筑屋面漏水、卫生间或专有部位漏水、外墙渗水、裂缝等维修费用。按照《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。因此，保修期内出现的此类问题，应由开发企业维修；保修期满后，屋面、外墙等共用部位出现质量问题，应动用维修资金维修；卫生间或专有部位出现质量问题，应由业主自行维修；卫生间或专有部位往下漏水的，应由楼上业主负责维修并赔偿楼下损失，物业企业有协调开发企业维修，提供楼上业主联系方式、协调业主商量维修、赔偿事务的义务，但不承担维修、赔偿责任。如果开发企业或业主拒不履行维修、赔偿义务的，受损害的业主应当依法起诉。

　　3.小区共用设施设备的大中修以及重大部件更新改造费用。此类费用应由物业服务企业或小区业委会（物管会）依据《宝鸡市住宅专项维修资金管理办法》相关规定，申请动用专项维修资金解决。

　　业主恶意、无故拖欠物业服务费与物业公司因业主拖欠物业服务费停水、停电的行为均属违法行为。《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　不是，物业服务企业对小区物业实施专业化管理，为业主或使用人提供服务，物业服务合同明确了服务等级，不同等级的物业服务应对不同的物业服务费。服务等级越高，服务标准、服务质量、服务品质越高，成本投入相关越高，物业服务费自然越高。恶意压低物业服务收费标准来谋取物业服务项目的物业企业，通常会以削减、工程人员，偷偷降低服务标准，减少维护投入等方式勉强维持小区物业运行，最终导致小区环境秩序混乱，设施设备得不到良好维护，使用年限缩短，损害小区全体业主的利益。

　　有影响。物业企业是为全体业主共有部分提供的公共服务，物业服务费也应由全体业主共同承担。有的业主不交纳物业服务费势必影响物业服务正常开展，物业企业难以为继时可能通过减少、降低维护投入等方式勉强维持运行，最终损害其他已交费业主的利益。

　　《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　国务院《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　所以，判定开发商赠送给一楼业主绿化区域行为是否合。