中国物业服务百强企业研究已连续进行十六年。2023中国物业服务百强企业研究以“独立前行，高质发展”为主题，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业快速、健康发展。

　　行业管理规模增速放缓，开启稳步拓展、高质增长新时代。2022年，百强企业管理面积均值实现稳步增长，达到6400.62万平方米，同比增速为12.43%，增速明显下降，较上一年下降4.24个百分点；合约面积均值增至8574.16万平方米，同比增长11.59%，亦呈现出明显的放缓迹象。

　　市场集中度进一步提升，激烈竞争态势延续。2022年，从管理面积看，排在前10的企业管理面积总和占比为14.91%，排在前100的企业管理面积总和占比46.13%，排在前200的企业管理面积总和占比50.24%，市场份额占比均保持增长。

　　从管理面积来源看，百强企业对关联方项目的依赖程度逐步降低，第三方在管面积占比持续提升。2022年，百强企业第三方在管面积均值占比提升至54.72%，较去年提升1.07个百分点。从管理面积增量看，第三方项目拓展更具增长潜力，重要性突出。

　　市场竞标是独立市场化能力的象征，也是积极、长远的发展模式和拓展手段。首先，百强企业在白热化的竞争中培育专业、高效的市场投拓团队，充分发挥企业区域资源及品牌优势等提升拓展能力；其次，百强企业加大非住宅领域的拓展力度，尤其对学校、医院、公众物业等热度较高的细分领域，一旦成功突破某种业态，便可以通过打造样本标杆的模式复制推广，赢得招标方青睐；最后，通过借助科技手段获取各大城市土地市场、项目招标市场、合约到期项目等信息，快速了解市场动态，研判市场布局，精准高效地进行项目拓展。

　　市场竞标竞争激烈、难度较大，百强企业也在寻求与第三方企业合作，在住宅、非住宅、城市服务等领域充分发挥合作企业的资源优势，进一步提升第三方项目拓展能力。长城物业已与中核、中交、中煤、中铁、宁投、株投、上投、济投、武投等多家企业合资合作，共成立合资公司30余家，在住宅、园区、城市服务等领域取得了新的突破。

　　2022年全年，物业管理行业并购市场热度明显下降，披露相关信息的典型并购交易超40宗，涉及交易金额约75亿元，相比2021年交易金额大幅下降约80%，且低于2020年并购市场的交易总金额。并购市场风格突变并呈现出新的特征。第一，并购市场环境错综复杂，并购方更谨慎、全面地平衡标的质量、价格、盈利能力，并综合考虑战略协同和投后管理的难易程度。第二，由于地产困局的影响，年内大型并购案例较为少见。第三，国企并购活跃度提升，华润万象生活、中海物业、金茂服务、远洋服务、京城佳业等国企赫然在列，扛起了并购大旗。。第四，并购类型由“规模型”并购向“业务型”并购转变，且“规模型”并购更集中于特色细分赛道。

　　从新增面积情况看，百强企业承接关联方项目的占比普遍减少，对其依赖度逐步降低。部分上市百强企业每年新增管理面积中，关联方的贡献程度趋于减弱，华润万象生活、建业新生活、京城佳业、新城悦服务、远洋服务等多家百强企业新增管理面积中关联方供给占比出现持续下滑，且下降趋势明显。

　　从房地产市场数据看，房地产百强企业近几年销售面积增长动力日渐不足，增速由2019年的9.4%逐年下降至2022年的-36.2%，销售面积体量也由逐年增长转为进入下行通道。因此百强企业应摆脱关联企业的项目依赖，聚焦市场化拓展，更多的依靠第三方力量实现长远发展，同时，应把握存量市场中蕴含的机遇，强化存量市场拓展能力。

　　伴随行业的不断发展，百强企业转换服务对象，升级服务理念，调整商业逻辑，将业务进一步聚焦于对空间和人的服务，拓宽了规模边界，打开了TO B端的不同场景和业务需求，即IFM（综合设施管理）服务，其目的是提高客户核心业务的生产效率，本质上可以理解为企业或机构非核心业务的外包服务。

　　IFM（Integrated Facility Management）是在非住宅项目的基础上对存量的深度挖掘，契合当前行业的发展趋势，是高标准定制化的服务需求和高品质综合性的服务能力的联合碰撞。目前，金科服务、卓越商企服务、长城物业等争相布局IFM领域，引领行业新的发展方向，打开市场更大的想象空间。IFM的沃土主要是非住宅领域，加强非住宅项目的拓展是当前行业的重要趋势。

　　2022年，百强企业非住宅业态管理面积占比达35.28%，较上一年增长1.39个百分点，且近几年呈现逐年递增的趋势，表明越来越多的企业在拓宽管理业态，挖掘非住宅领域的蓝海市场。此外，管理规模也不再受限于传统的有形建筑，而是可以基于城市空间衍生出更多综合服务项目。百强企业勇于跳出传统的单个物业项目管理形态，将服务空间由社区延伸至城市甚至村镇，进一步扩大管理版图。截至2022年底，碧桂园服务的城市服务项目已覆盖超过150个城市，虽然没有增加实际管理面积，但是扩大了服务项目数量，实现了服务规模的全新突破。

　　面对日益激烈的市场竞争，百强企业有战略、有选择的布局重点城市群，深耕核心城市，奠定规模增长的坚实基础。2022年，百强企业约62.66%的管理面积位于五大城市群，较2021年上升1.32个百分点，分布较为集中。

　　从微观层面看，越来越多的百强企业结合自身资源禀赋及战略方向精准聚焦重点城市进行深耕，提升重点城市服务密度。一方面，提升城市服务密度有利于资源整合和匹配，形成一定的规模效应，优化管理并在一定程度上实现降本增效；另一方面，结合企业自身情况聚焦重点城市，可以使资源得到更好的配置，过度追求多个城市深耕，会导致资源配置不充足，各城市拓展不能兼顾，资源整合效果差等问题。

　　2022年，百强企业营业收入均值达14.82亿元，同比增长10.62%，较上年下降3.59个百分点，近几年首次低于11%。头部企业凭借自身规模效应和优质资源禀赋发展多元业务、布局细分赛道，营业收入保持稳定增长。TOP10企业2022年营业收入均值达131.01亿元，同比增速为22.24%，显著下降，但仍是百强企业的近2倍，头部效应显著。

　　从具体构成来看，2022年，基础物业管理收入占比最大，达79.08%，较上一年有所提升；增值服务收入均值约为2.70亿元，占营业收入的18.22%，较上一年下降3.3个百分点，这与前几年的发展趋势相反；创新型服务收入占比约为2.7%，较上一年有所提升。

　　基础物业服务稳定性和抗风险能力表现更好。2022年，百强企业基础物业服务收入均值为11.72亿元，同比增长14.76%，高于营业收入均值增速，成为营收重要的压舱石。

　　而增值服务遭受宏观经济、地产行业、疫情管控影响，业务量显著下降。2022年，增值服务收入均值为2.70亿元，同比下降6.35%，增速首年转负。但增值服务的市场潜力不可小觑，尤其社区增值服务仍是物业管理行业持续增长的重要力量。

　　伴随百强企业的业务范畴不断扩大，城市服务、商业运营、智能科技服务、IFM等创新型服务逐渐发展起来。2022年，百强企业创新型服务收入均值约0.4亿元，同比增长32.86%，增速较快。

　　2022年，百强企业社区增值服务均值约1.65亿元，同比增长6.57%，受疫情及宏观经济影响增速放缓，其中空间运营、资产运营、生活服务三大主要板块合计收入占比约83.27%。

　　空间运营服务收入主要包括停车场运营管理服务、社区传媒及其他社区空间运营服务，在三大业务板块中占比最高，首破三成，达31.82%，较上一年提升1.86个百分点。

　　社区生活服务主要包括社区零售、家政服务、社区教育、社区养老等，2022年该板块收入占比约为26.32%，是三大板块中的第二大板块。其中，社区零售服务收入占比达19.06%，较上一年提高2.04个百分点，是社区增值服务主要品类中增长最快的业务。

　　业主资产运营服务主要包括房屋经纪和美居服务，合计收入占比为25.13%，是百强企业社区增值服务的第三大业务板块。其中，房屋经纪收入占比13.04%，是百强企业较为成熟的业务，但占比较上年下降了0.91个百分点。美居服务在社区增值服务收入中的占比为12.09%，较上一年提升0.88个百分点。

　　虽然整体看百强企业开展的社区增值服务种类齐全，服务多样，但对于每一家企业而言，社区增值服务呈现出业务更聚焦、优势资源整合更突出的特点。百强企业在布局社区增值服务过程中不是盲目地追求服务种类多样，而是重点发力1-3项细分业务，并在该领域取得一定竞争优势，将服务做专做精，其他服务则是量力而行。

　　非业主增值服务板块受到较大影响，2022年，百强企业非业主增值服务收入均值约为1.05亿元，同比降低21.40%，下降明显。不少企业该业务板块甚至出现腰斩，如时代邻里、融创服务、第一服务控股、荣万家等企业的非业主增值服务收入下降比例均超过50%。虽然短期内，这对企业的经营绩效产生一定不良影响，但伴随关联交易出。