在合肥隆重举行，会上重磅发布了《2024中国物业百强企业研究报告》，同期隆重揭晓“2024中国物业服务综合实力百强企业”“2024中国物业国有企业50强”“2024中国物业高品质服务力百强企业”“2024全国社区服务品牌企业”及系列细分业态、区域、标杆项目榜单，共同见证中国物业服务企业基业长青、业绩长虹！

　　截至2023年底，百强企业在管面积达111.41亿平方米，同比增长9.41%，增速持续放缓，市场份额达28.47%，较上年同期增加0.97个百分点。

　　大行业、小龙头是物业行业典型竞争特征。截至2023年底，行业中在管面积超过3亿平方米的企业有10家，在行业中市场占有率约为14%，集中度进一步提升。

　　截至2023年底，百强企业第三方在管面积达63.77亿平方米，同比增长8.59%，占在管面积总值的比重达57.23%，和上年同期基本持平。

　　众多企业竞相在非住物业领域布局，住宅物业仍占主导地位。截至2023年底，百强企业非住物业在管面积达37.27亿平方米，同比增长8.40%，占在管面积总值的比重达33.45%，和上年同期基本持平。

　　目前，除了在比较成熟的商写、产业园区市场，伴随着后勤社会化改革，所释放的学校、医院、军队等领域也成了部分企业布局的重点。此外，B端客户非核心业务外包也成了一种趋势，FM业务也成为众多企业角逐的赛道。

　　2023年，百强企业营业收入达3435.01亿元，同比增长7.46%，增速持续放缓，市场份额达20.34%。

　　头部企业保持较强的创收能力。2023年，行业中营业收入超过百亿元的企业有10家，在行业中市场占有率约为11%，集中度进一步提升。

　　“增收不增利”现象凸显，仍在持续。地产风险的负面影响仍持续影响着物业行业，因关联业务的大幅削减、应收账款减值准备等，坏账风险加大，严重挤压企业的盈利空间。2023年百强企业毛利润达691.15亿元，同比增长3.44%，增速持续放缓。净利润为206.09亿元，同比下降4.41%，仍持续负增长。部分企业及时调整战略，夯实底盘，排除风险，逐渐出清。

　　行业进入微利时代。2023年，百强企业毛利率均值为20.12%，较上年减少0.78个百分点，净利率均值为6.00%，较上年减少0.75个百分点。

　　2023年，基础物业服务收入和毛利分别同比增长12.02%和9.51%，实现了增收又增利。社区增值服务收入和毛利分别同比增长4.49%和减少1.31%，增收不增利。非业主增值服务受到的冲击最大，2023年既不增收也不增利。

　　基础物业服务仍是物企的主要收入来源，并贡献了超过六成的利润。2023年百强企业基础物业服务收入在营业收入总值中占比71.20%，较上年同期增加2.90个百分点，贡献了63.89%的毛利，贡献量较上年同期增加3.54个百分点。而社区增值服务和非业主增值服务收入和毛利占比均较上年下降，其中，非业主增值服务收入和毛利占比均已低于10%。

　　物企的三大业务板块的毛利率均下降，社区增值服务毛利率持续位于高于。2023年基础物业服务、社区增值服和非业主增值服务毛利率分别下降0.41个百分点、1.77个百分点和5.61个百分点至18.06%、30.15%和18.98%。其中社区增值服务的盈利性仍较强，持续高于30%。

　　2023年，百强企业营业成本达2743.86亿元，同比增长8.52%，增速大于营业收入增速（7.46%），营业成本率达79.88%，较上年同期增加0.78个百分点。此外，物业作为劳动密集型的行业属性没有改变，人工成本仍是企业主要的成本构成。2023年仅自有员工人工成本占比达51.20%，较上年减少1.14个百分点，仍超半数，叠加占比近20%的外包成本，广义上的人工成本占比约有七成。

　　由于多举措的成本控制手段，2023年百强企业人均管理面积达7523.59平方米/人，同比增长18.93%；人均营收和人均净利润分别达到23.30万元/人和1.39万元/人，同比增长16.80%和3.90%。由于营收增长慢于面积增长，2023年百强企业单位面积营收较上年同期减少1.79%至30.83元/平方米。

　　多家企业表示高度重视应收账款，并采取一系列措施，效果初现。截至2023年底，61家上市物企应收账款及票据总值达854.05亿元，相当于两个碧桂园服务年度的总收入，增速达8.43%，较上年增速明显减少，但仍高于营业收入增速，在营业收入中的占比持续提升。

　　多家物企狠抓回款，多策略提升物业缴费率及预缴率，企业到手资金开始增多。2023年，61家上市物企现金及现金等价物达1257.25亿元，同比增长12.00%。

　　客户付款难度仍然很大，回款周期持续拉长。2023年应收账款周转天数增至113天，回款速度变慢，企业资金的流动性风险增大。这给物企经营带来较大的压力。

　　2023年25家上市物企金融资产减值亏损计提总额达81.44亿元，较上年同期减少0.33%，超过一半的企业亏损计提金额较上年减少。预计部分物企仍有一定减值压力，尚需时间修复。

　　不同背景物企在管面积出现分化，央国企物业在管面积增速普遍高于20%，部分民企开始负增长。截至2023年底，披露在管面积的12家央国企在管面积均值达到1.83亿平方米，大体量、高基数基础上仍实现23.16%的高增长。而民企则受关联房企的影响较大，40家民企在管面积均值为1.36亿平方米，增速减缓至7.75%，首次为个位数增速。

　　营收分化也进一步加剧。2023年，14家央国企物业营业收入均值达78.64亿元，同比增长15.78%，明显高于同期47家民企物业的增速（4.24%）。央国企物业中，仅鲁商服务营收负增长，其他13家具有国资背景物企均实现增收有增利，且华润万象生活、建发物业等央国企物企营收增速均超过20%。而民企物业中，世茂服务、融创服务、金科服务、合景悠活等12家企业营收下降。

　　地产下行所引发的关联业务减少，应收账款减值准备等，严重挤压企业的盈利空间，特别是对于出险民企，运营出现亏损，不同背景物企间净利润分化加大。2023年，14家央国企物业净利润均值达7.58亿元，同比增长27.44%，较上年同期增加7.07个百分点，央国企物业发展相对稳健，净利润增速增快且处于高位。而47家民企物业净利润均值则仅为1.20亿元，同比下降29.67%，降幅收窄，但仍持续下滑。

　　2023年61家披露业绩的上市物企有9家出现亏损，且均为民企物业，31家物企净利润负增长，其中仅1家为国企（鲁商服务）。13家国资背景物企（共14家）、16家民营物企（共47家）实现增收又增利。

　　央国企拥有更强的抗风险性。2023年央国企物业应收账款增速开始低于营业收入增速，且其现金及现金等价物持续增加，其物业费的收缴、现金流较为健康，坏账隐患相对较低。而民企物业应收账款增速仍高于营收增速，但差距有所减少，民企的风险也得到一定的缓解。具体来看，2023年，14家央国企物业应收账款及票据增长明显变缓，增速达11.91%，较上年同期减少36.67个百分点，且增速首次低于营业收入增速。47家民企物业应收账款及票据增速也呈现明显放缓，由2022年的40.84%放缓至2023年的7.34%。

　　同时，2023年，14家央国企物业现金及现金等价物均值达43.46亿元，同比增长14.91%，增速有所减慢，但仍保持稳健增长。47家民营物业现金及现金等价物均值增速则由负转正，于2023年实现9.41%的增长至13.81亿元。

　　此外，由于关联房企、政府、业主等客户支付能力的下降，应收账款周转天数普遍出现增长，但相较民企，央国企应收账款的周转天数及增速均较低，有更强的账款回收能力。

　　物业股深受上游房地产的影响，自2021年下半年以来，物业股整体表现不佳。相对来说，央国企物业更具发展优势。目前资本市场并不活跃，近期有明确上市动作的企业仅有深业物业、泓盈城市运营服务和西安经发物业三家，且均为地方国资物企。

　　从股价走势上看，央国企物业拥有强资源背书，自身运营稳健，更受资本市场的青睐，受整体市场影响，也处于下滑态势，但相较民企表现稳健，民企物业跌幅尤为明显。

　　勾勒行业发展新路线年政府工作报告将“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力”列为2024年政府工作任务的首位。各行各业顺应政策发展，因时、因地制宜培育新质生产力，为行业的高质量发展提供有力支持。对于物业行业来说，不仅物业行业积极探索和实践新质生产力，新质生产力的发展也在推动物业行业实现高质量发展。

　　新质生产力聚焦于新兴产业和未来产业，这些产业要实现高质量发展，离不开高质量、专业化、全方位的后勤保障服务。物企在FM设施管理业务所展现的服务能力和专业性，能为“新制造、新能源、新材料、电子信息”等新质行业提供服务支撑，为其在研发中心，生产基地、办公楼、厂区、园区等场景提供适配需求的“高科技、高效能、高质量”的综合性、一站式的服务保障，助力其聚焦核心业务发展。

　　在高质量发展的主基调下，秉持创新发展理念，物企在融合创新、数智化、绿色化、专业化等方面潜心探索，这也是物业行业实践新质生产力的体现。

　　明确鼓励物业发展，首次表态发展非住政策明确提出“鼓励物业”发展，为物业行业注入新信心。2023年12月27日，国家发改委印发的《产业结构调整指导目录（2024年本）》，再次明确将物业服务纳入到“鼓励类”目录中，首次对非住物业服务鼓励表态。此外，该政策引导向消费服务业转型发展，这与行业近几年密集出台政策、大力倡导的“物业服务+生活服务”、“社区嵌入式服务”、“完整社区”、“一刻钟生活服务圈”等导向一致。

　　2024年1月11日，中央 国务院发布《中央 国务院关于全面推进美丽中国建设的意见》，从顶层设计上制定了美丽中国的实现策略，锚定三个时间节点，描绘了清晰的路线图。相应的，在城市服务领域、绿色节能降碳以及响应《意见》号召，助力全民行动参与美丽中国建设等方面，

　　建设“好房子”，不仅是满足居住本身，也应当是绿色、低碳、智能和安全的，强调的是要“服务好”、“保养好”。即注重服务品质，助力资产的保值增值。

　　多地开始对相关政策法规作出修订，推进民生领域突出问题的专项整治，以“小切口”，守护“大民生”。如，对电动车充电安全问题、投诉/举报工作机制、业主共有资金管理、物业服务信息公开、物业费预收、物业费双向调整、物业专有部分和共有部分使用规范、车位出售（租）规范，电瓶车使用规范，既有住宅加装电梯、加装充电桩等。

　　自2014年物业行业步入资本市场，物业行业迎来快速变化的十年。资本市场对物业行业的价值认知也出现多次转变。特别是2018年至2022年，短短两三年的时间，投资者从热烈追捧到冷漠离场，对物业板块的评价标准也由对未来发展空间预期转变为更加务实的实际回报，估值逻辑也由社区增值服务预期空间、规模为王，到净利润，再到分红派息。

　　最新年报季，这一特点明显呈现出来，众多物企都提高了2023年的分红率和股息率。具体来看，上市物企加大分红派息，连续实施分红计划的24家上市物企，2023年全年分红共计80.37亿元，同比上升36.18%，而同期，企业净利润持续减少，降幅收窄。

　　由于新房增量见顶回落，住宅存量竞争激烈且物业费水平较低，物企逐步加大在非住业态的布局，以丰富在管业务组合、形成业态均衡，增强企业竞争力和抗风险能力。同时，在保证基础物业服务的基础上，加大对非居客户需求的挖掘，协同项目布。