物业管理行业正在发生深刻变革，传统的粗放型发展方式弊端日渐凸显，专业化、集约化和精细化正在成为行业未来发展方向。与此同时，在国家“双碳”战略和产业转型升级背景下，甲方企业更加聚焦核心主业，积极探索绿色低碳的可持续发展道路，因此，企业的非核心业务外包将会成为趋势，综合设施管理（IFM）的服务价值正在不断涌现。从物业管理行业发展的历程来看，锁定C端客户的社区增值服务正处于从有到优的质变期，聚焦G端政务客户的城市服务业务发展方兴未艾，而关注B端客户多元服务场景的IFM刚刚起步。我们确信在行业快速变革的关键时期，IFM将为物业企业发展打开新的经营思路，带来新的增长机会，成为新的赛道。

　　IFM（IntegratedFacilityManagement的简称）直译为综合设施管理，是将工作空间所需的物业资产、家具设备、工作流程和人员等要素整合在一起进行管理的综合性空间服务体系。

　　IFM概念起源于美国并在美国发展成熟，后传入欧洲，并不断发展丰富。亚太地区由于工业标准化程度相对较低，以及部分终端用户对IFM等外包业务的接受度不足，因此IFM整体发展水平目前落后于欧美国家。但未来随着亚太地区发展中国家经济实力的崛起和对外包业务认可度的提升，IFM服务市场也将日趋成熟。

　　IFM和FM（设施管理）二者不存在根本差别，IFM只是在FM的基础上强调了“Integrated”，即综合、整合，这里的“综合”一方面指供给端内部的资源整合，另一方面指需求端需求的综合；IFM与PM（物业管理）在概念定义、客户群体、服务内容、服务目标、企业定位等方面边界清晰，虽然目前越来越多的物业企业加速布局IFM领域，推动行业出现PM与IFM融合发展的趋势，但IFM服务的综合性、战略性特点依然突出。

　　根据不同产品类型,可将IFM服务内容细分为七大类:设施维修及维护、环境与能源管理、安保服务、保洁服务、企业和资产管理、餐饮服务和综合服务（空间规划、员工福利管理、饮水服务、会务服务、服务、礼宾服务等），作为一项综合性空间服务体系，IFM服务不但要求相关企业持续打磨细项服务的专业度，更要求为客户提供综合性的需求解决方案。

　　IFM作为满足企业多元服务需求的有力抓手，综合考虑人、财、物、空间、技术等要素在整合过程中的重要性，其特点可总结成“六化”，分别是定制化、多元化、场景化、碎片化、精细化、差异化。

　　于企业而言，IFM服务具备多元价值，从需求端看，IFM的综合性服务能够帮助企业提高生产效率，节省客户筛选和采购的精力，降低运营成本，同时能够改善企业的生产、工作环境，提升总体工作体验，提高员工满意度；从供给端看，布局IFM业务的物业企业能够扩展其增值服务的空间，提升客户粘性、增强客户忠诚度，而这种深度“”的模式能够提高企业的竞争力，推动企业和客户的长期合作。

　　于行业而言，IFM的价值在于表达了一种全新的发展理念，即需要从人与空间（工作/生活）关系出发，通过综合设施管理凸显人的价值，提升人的生验和工作中的创造力，并通过人与环境的相互协作最终实现物业管理行业价值。

　　国内市场方面，庞大的非住宅物业规模奠定了IFM业务拓展的基础。2022年中国物业服务企业的在管总建筑面积约为290亿平方米，其中以商业、办公和产业园区为主的非住宅业态的面积占比约为34.15%，预计到2026年全国物业服务企业的在管总建筑面积将达到355亿平方米，非住宅面积占比将上升至38.21%，达136亿平方米，庞大的非住宅物业规模将是IFM服务实现快速发展的沃土。

　　我们以中国非住宅物业规模作为基础，结合各业态平均物业服务收费水平，综合考虑到IFM服务的溢价水平和市场接受度，在相对保守的情况下以3倍于物业管理费用作为平均收费标准，通过加权平均法估算出我国物业管理行业IFM服务市场需求规模将由2022年的约6260亿元，增长至2026年的约10699亿元，年均复合增长率达14.07%。

　　IFM国际巨头企业经过近百年的市场磨砺，商业模式已经较为成熟，业务结构也趋于稳定，以团餐服务为代表的专业细分领域和以承接客户企业非核心业务外包的综合服务领域是海外标杆企业战略布局的重点方向。

　　从团餐服务内容看，IFM国际巨头企业能够提供高度专业化、定制化的餐饮体验，能够满足不同行业、不同领域客户的多元化后勤餐饮服务需求。标杆企业的团餐服务内容主要包括：后勤餐厅、活动餐饮、酒店餐饮、精致餐饮、咖啡服务、外卖和微型厨房等。通过高效的供应链管理和高度标准化的餐饮制作流程，标杆企业一方面能够保障团餐服务的高品质，形成品牌效应；另一方面，能够最大程度的压缩经营成本，形成企业竞争优势。

　　从团餐收入占比看，团餐服务已经成为很多IFM国际巨头重要的收入来源。例如，索迪斯2022财年营业收入约1462亿元，其中团餐业务收入约608亿元，收入占比约为41.6%；爱玛客2022财年营业收入约1159亿元，其中以团餐业务为主的食物和支援服务（国际）收入约259亿元，收入占比合计约为22.4%；欧艾斯2022财年营业收入约为756亿，其中餐饮服务收入约为98亿元，收入占比约为13.1%。

　　从团餐客户类型看，国际标杆企业的团餐业务客户趋于多元化：除向企业、政府机关、学校、医院、住宅小区、养老院等单位提供优质一体化团餐服务外，也向大型工地、特色餐饮中心、文化设施等提供餐饮管理与服务，客户甚至包括军队、海上石油钻井平台等。此外，由于不同企业在团餐服务领域的产品设计和优势资源存在一定差异，因此各企业对不同领域的客户影响力差异明显。

　　综合服务方面，IFM国际巨头企业开展的服务内容较为丰富，基本能够涵盖IFM领域的所有服务内容，包括：设施维修及维护、环境与能源管理、安保服务、保洁服务、企业和资产管理、餐饮服务和服务（空间规划、员工福利管理、饮水服务、会务服务、服务、礼宾服务等）。但各企业聚焦的优势业务不同，因此各业务对企业的收入贡献比重差异明显，整体来看，设施维修及维护、清洁服务和员工福利管理在企业的收入中占比相对较高。

　　以清洁服务、安保服务和设施维修为代表的传统物业服务内容仍是构成IFM国际巨头企业综合服务的业务基础，但区别于传统物业服务企业，IFM标杆企业能够将各项基础物业服务的细分内容做到极致，包括服务的专业程度和服务内容的丰富程度。以清洁服务为例，有企业单凭该项业务成为年均营收超700亿元的IFM巨头。欧艾斯作为全球最大的清洁公司，将清洗服务做到了极致，其清洁服务内容包括：办公室的日常清洁、先进生产空间清洁技术、运输和基础设施的清洁、酒店和活动场所的清洁、空间洁净产品、工业与生产清洁、食品卫生清洁等。

　　在IFM国际巨头的成长实践中，战略导向的收并购和持续的业务拓展是关键。一方面，企业通过战略收并购能够快速建立起专业服务能力，抢先切入具有市场潜力的新细分赛道；另一方面，企业从传统优势业务方向出发，围绕产业价值链和多元服务场景，开展战略收并购，持续强化优势业务的行业地位，并最终实现全球化布局，构筑起对竞争者的进入壁垒。

　　在并购标的的选择上，IFM国际巨头企业倾向于细分领域或特定区域的专业细分龙头企业，通过“掐尖式”收并购，实现企业业务的跨越式发展。例如，索迪斯1995年并购英国餐饮巨头GardnerMerchant和瑞典领先服务公司Partena，成为在全球占据领先地位的餐饮服务供应商；1998年并购美国的MarriottManagementServices，成为北美市场团体餐饮服务和设施管理服务的领先集团。以上标的在被并购前均处于所属行业或区域的领先地位，索迪斯通过定向收购，强强联合赋予企业更多的发展机会。

　　企业“掐尖式”并购来的优质标的好似一粒粒种子，蕴藏能量且极具价值，其代表的是机会和希望，但如何使其生根发芽并长出藤蔓才是企业关注的重点。因此，不论是通过收并购强化企业的现有优势业务，还是凭借收并购快速切入新赛道、新领域，企业要实现跨越式发展的关键是持续的业务拓展，可以是提高传统优势业务的内容丰富程度，也可以是向新的潜力服务领域渗透、拓展。总之，要在企业有效且可控的服务界面上，将服务的深度做到极致。

　　通过产业链上的强势业务形成的客户粘性和竞争优势，快速切入细分赛道，是企业实现“藤蔓式”业务拓展的关键。例如，索迪斯以团餐业务为触手，横向切入医疗、学校、养老等业态，并在广大的客户基础上探索多元化服。