近年来，随着合肥高新技术产业开发区人民法院辖区建设的蓬勃发展，大量回迁安置房、商品房交付使用，新的住宅小区应运而生，人民法院受理的物业服务合同纠纷案件大幅上升。由于此类案件影响面大，如处理不当，就会产生不良的社会后果，影响物业管理行业的健康发展。物业服务纠纷案件呈现那些特点？有哪些常见的法律误区？业主如何理性运用法律武器维护自身合法权益？本文就审判实践中接触到的物业服务合同纠纷进行如下探讨。

　　2017年至2019年间，笔者所在法院受理物业服务合同纠纷案件2017年759件，2018年638件，2019年921件，合计2318件，其中小额诉讼程序1788件，简易程序507件，普通程序23件。通过笔者审判实践分析，物业服务合同纠纷案件主要呈现以下特点。

　　（一）案件类型较为集中。主要以物业公司为原告，业主为被告，绝大部分以业主拖欠物业费而引起，且涉及的物业公司相对集中，一般是同一物业公司作为原告起诉众多业主。多数物业服务企业为节约诉讼成本，一般会选择集中起诉，一次起诉少则十几人，多则几十人或上百人。

　　（二）物业服务纠纷案件送达难。采用邮寄方式向业主送达诉讼文书，退回率较高。邮递人员在工作时间送达时，由于业主不在家，导致无法送达，或者由物管人员签收，不具有送达效力。有的业主更换住所后出于对诉讼及对物业公司的抵触情绪，多不愿意告知新的住址。送达的效果同样受到工作时间业主不在家、同住家属身份无法确认、拒收等多种情况的制约。

　　（四）业主抗辩理由类似。业主拒交物业服务费的抗辩理由集中为两类，一类为对物业服务质量不满意因而拒绝交费，在此类抗辩中，业主多会将小区环境照片作为证据提交，并对物业服务存在的相关问题进行长篇大论。另一类是不承认和物业公司的合同关系因而拒绝交费，主要是前期物业服务合同到期后形成的事实物业服务关系、物业服务合同到期后的事实服务合同关系，还有的是由于没有设立业委会，委托当地基层组织与物业服务公司签订的物业服务合同关系。

　　（一）物业服务无法满足业主需求。物业服务企业主要为业主提供保安、保洁、保绿、保维等基础服务。但在实践中存在物业服务企业为节约成本，无法满足业主组织社区文化活动、打造业主社交平台等高端化、多元化需求；部分物业服务公司在工作人员的选任上存在问题，导致的业务水平和沟通能力有所欠缺，容易激化物业公司与业主之间的矛盾，易让业主感到物业服务质价不符，拒绝支付物业服务费从而引发诉讼。

　　（二）业主自治组织运作不规范。业主委员会和业主大会作为重要的业主自治组织，本应为业主提供切实保障，但由于现实中业主委员会和业主大会存在的问题，使自治组织难以发挥其应有的作用。1.对业主委员会委员的筛选考察机制难以落实，委员大多由兼职人员或退休人员组成，不具有专业化背景，履职能力难以保障。2.业主委员会大多未按规定接受业主咨询、投诉和监督，在表决涉及业主共同决定事项时，存在程序不规范、结果不公正等问题。3.业主大会流于形式，简化为被动表决程序，丧失监督和议事功能，易引发涉业主知情权、撤销权纠纷。

　　（三）新老物业交接不妥，矛盾积压。部分物业公司在撤离小区时未能与后续物业公司顺利衔接，致使业主物业费缴纳状况混乱，造成纠纷。有些物业公司在交接过程中未能有效掌握业主的基本情况，起诉时无法提供业主联系方式和居住情况，给案件审理工作带来诸多不便，也失去了通过调解妥善处理纠纷的机会。

　　（四）基层自治组织及政府未能有效监管。部分居民委员会以“业主自治”为由，怠于履行对业主委员会的指导、监督职责；街道镇政府、房管部门、部门行使行政权较为保守，主要以政策性指导宣传为主，较少采取实质性监管，对于物业服务企业的诚信考核流于形式，对于业主、业主委员会、物业服务企业的违法行为未能及时指导、跟进、处理，导致矛盾升级难以协商解决而引发诉讼。

　　根据规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》第二十四条并无规定只能以招投标的方式选聘前期物业服务企业，同时规定了在符合一定条件下可以以协议的方式选聘物业服务企业。《物业管理条例》第二十四条系管理性规定，并非效力性规范。未经招投标方式签订的物业服务合同未违反效力性强制性规定，合同应属有效。国务院《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第五十六条规定，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。据此国家规定建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业属于倡导性条款，不属于强制性规定。

　　案例一：2015年6月30日，合肥高新区法院判决的原告安徽金晨物业经营管理有限公司（以下简称金晨公司）诉被告高某、姚某某物业服务合同纠纷一案，金晨公司与开发商奥苑公司签订的《前期物业服务协议》，不违反法律规定，为有效合同，该合同对全体小区业主发生法律效力。金晨公司作为开发商选聘的物业服务企业在提供物业管理服务后，高某、姚某某作为业主应履行支付物业费用的义务。因前期物业服务协议中约定了业主应据实承担电梯运行费及公摊电费，庭审中，高某、姚某某对上述费用数额的计算亦无异议，故本院对上述请求，依法予以支持。高某、姚某某辩称开发商选聘物业公司未经招投标，前期物业服务合同无效。《中华人民共和国合同法》第52条规定，违反法律行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于

　　若干问题的解释二》第14条规定，合同法第52条第五款规定的强制性规定中的效力性的强制性规定，依照司法解释的规定，只有违反了法律行政法规的效力性强制规定，合同才会被法院认定为无效。因此本案中开发商没有通过招投标方式选聘物业服务企业，并不导致前期物业管理合同必然无效。判决高某、姚某某支付物业费、公共用电费、楼道照明费、电梯运行费。

　　案例二：2015年6月26日，合肥高新区法院判决的原告安徽省长城物业管理有限公司（以下简称长城公司）诉被告安徽满天星连锁超市有限公司（以下简称满天星公司）物业服务合同纠纷一案，高新集团与满天星公司签订《蜀南庭苑商业街商铺租赁合同》，高新集团与长城公司、蜀麓中心签订《蜀南庭苑经营性房产委托管理协议》，《房产委托管理协议》签订后，长城公司按约向满天星公司提供了物业服务，满天星作为承租人，在租赁期内接受了长城公司提供的物业服务后却未能按合同约定交纳物业费，依法应当向长城公司承担支付物业费用的民事责任。满天星公司提出长城公司未与其签订物业服务合同，且物业费标准过高的辩称意见，因蜀南庭院商业街房屋权利人高新集团与长城公司签订的《蜀南庭苑经营性房产委托管理协议》中约定商铺的物业管理服务费用收取标准为1.8元/平方米/月，该约定对所有商铺承租人发生法律效力，且长城公司入驻当日，高新集团、蜀麓中心、长城公司共同向满天星公司发出告知书，明确告知其物业公司变更情况及物业费收费标准，满天星公司蜀南店工作人员在告知书上签字确认，故满天星公司的上述意见依据不足，本院不予采信，判决支持原告的诉请，满天星公司向长城公司支付物业费。

　　根据《最高法院审理物业服务合同纠纷案件司法解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。

　　案例：2016年6月1日，合肥高新区法院判决的原告合肥富安物业管理有限公司（以下简称富安公司）诉被告合肥美的电冰箱有限公司（以下简称美的公司）物业服务合同纠纷一案，富安公司与望园小区业主委员会签订的《物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，合法有效，对富安公司和望园小区全体业主均发生法律效力。美的公司作为小区业主，未能按时交纳物业费，依法应当向富安公司承担支付物业费用及利息损失的民事责任。美的公司辩称未与富安公司签订物业服务合同，也从未享受富安公司提供的物业服务，因业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对小区全体业主具有约束力，美的公司以其未享受富安公司提供的物业服务抗辩，依据不足，本院不予支持。关于登报费损失800元，因该笔费用不属于必然产生的损失，且没有合同依据，故本院对该项诉讼请求不予支持。判决美的公司向富安公司支付物业费48274.5元及利息损失。

　　物业公司是否取得物业管理资质证书系行政管理范畴，并不影响双方所订立的物业服务合同关系，物业公司在未取得资质证书为业主提供物业服务的情况下，应由行政主管部门进行处罚，并不必然导致其丧失收取物业管理费的权利。且2018年2月12日，住房城乡建设部通过《住房城乡建设部关于废止

　　案例：2016年12月16日，合肥高新区法院判决的原告安徽合居美尚物业管理有限公司（以下简称合居美尚公司）诉被告连某等五十件物业服务合同纠纷一案，本院认为：合居美尚公司与开发商盛通公司签订的一份《前期物业管理服务合同》、合居美尚公司与徽商城市庭院业主委员会签订的两份《物业管理委托服务合同》，均不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，合居美尚公司与徽商城市庭院小区全体业主均应履行己方义务。合居美尚公司从事物业管理的资质至2011年9月21日止，其后未经主管部门颁发从业资质证书。庭审中，合居美尚公司陈述因案涉小区门面房商户将下水管接到污水管，主管部门年检未通过。另物价部门核准的收费标准有效期至2013年11月止，其后合居美尚公司在案涉小区收取物业费的标准未经主管部门核准。同时，合居美尚公司服务期间，对小区内建筑共有部位即案涉房屋楼顶屋面渗水，未履行及时查验维修养护义务。综上，本院认定合居美尚公司在徽商城市庭院小区内虽履行了己方从事物业服务的主要义务，但存在一定瑕疵，本院酌定减免部分物业费，连某须向合居美尚公司支付60%的物业费。

　　建设质量等问题应由开发商负责解决，房屋质量人身财产受损等问题，业主均可另案主张。在物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费，业主是债务人，物业公司是债权人，而在房屋买卖关系中业主是债权人，开发商是债务人，业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失，应该按照合同约定向物业公司给付物业费。至于前期出现的遗留问题，如果保修服务能解决的，通过保修服务解决，保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题应该由开发商负责解决，开发商应当按照国家法律法规、合同约定等承担相应的民事责任。将本应属于业主和开发商间的矛盾转移转化为业主和物业公司之间的矛盾，是违反了合同相对性原则，基于一个事实和理由的法律关系不能转嫁到不同的法律关系层面上，所以业主以房屋存在质量问题，作为其不交纳物业费的理由得不到法院的支持。房屋质量、人身财物受损、新房未入住、车位被占用等问题可另案主张。

　　案例：2019年6月3日，合肥高新区法院判决的原告合肥置佳物业服务有限公司（以下简称置佳物业公司）诉被告孙某某物业服务合同纠纷一案，孙某某辩称房屋自收房后存在质量问题，造成生活上很大麻烦，置佳物业公司没有按照约定对小区进行维修、养护和管理及维修，本院审查后，认为房屋质量问题与案涉物业服务合同纠纷不属于同一法律规定，可另案解决，后判决孙某某向置佳物业公司支付全额物业费。

　　当物业服务质量与合同约定有差别时，业主可以要求减少物业服务费用；物业管理企业擅自提高收费标准和重复收费的，业主可要求返还多交的物业服务费用。业主拖欠物业服务费。